Sengketa Tanah Puri Asih Sejahtera: Pertentangan Keadilan Substantif dan Kepastian Formal dalam Hukum Agraria dan Kontrak

Abstrak

Sengketa tanah Perumahan Puri Asih Sejahtera (Bekasi) mengungkap dilema fundamental antara kepastian hukum formal dan keadilan substantif dalam sistem hukum agraria Indonesia. Warga yang telah melunasi pembayaran dan menempati rumah selama 34 tahun (1983-2018) tetap digusur karena hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), sementara pengembang baru (PT TPI) memenangkan putusan berdasarkan asas ne bis in idem. Penelitian ini bertujuan menganalisis kelemahan sistem pendaftaran tanah berlapis, kontradiksi antara SEMA No. 4/2016 (yang mengakui PPJB lunas sebagai dasar keadilan substantif) dengan penerapan asas ne bis in idem, serta merumuskan rekomendasi perlindungan hukum bagi konsumen perumahan. Metode yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan kasus dan perundang-undangan. Kebaruan penelitian ini terletak pada identifikasi benturan langsung antara dua instrumen hukum yang saling bertentangan dalam praktik peradilan Indonesia. Hasil penelitian menunjukkan bahwa sistem publikasi negatif bertendensi positif, formalitas berlapis (PPJB-AJB-SHM), serta perluasan asas ne bis in idem telah mengorbankan pembeli beritikad baik. Rekomendasi utama meliputi: (1) penyederhanaan sistem dengan mengintegrasikan PPJB dan AJB; (2) penerapan SEMA No. 4/2016 secara lebih progresif; (3) mediasi pemerintah dan kompensasi/relokasi; serta (4) reformasi regulasi yang memberikan kepastian hukum bagi pembeli lunas.